合同解除和合同终止的区别，这又是一个老生常谈的问题。但也是普通老百姓极易混淆的两个概念。在一些当事人自己起草合同文本当中，二者常常被混用。今天笔者就来讲讲因二者混用而出现的问题。

租赁合同有续租条款：“租赁合同期满或解除合同之日，承租人应交还房产及其设备给出租人；如需继续承租该房产，应提前一个月与出租方协商，双方另外订合同。”也有违约责任条款：“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方。如出租人提前收回该房产的，除需退还押金给承租人外，还需赔偿与押金等同之数额予承租人；如承租人提前退租的，出租人有权没收全部押金。”

现承租人在租赁期满前的一个星期才告诉出租人：合同到期后就不续租了，要退房，要求出租人退还押金。出租人则以违约责任条款来反驳，指责承租人提前解除合同，拒绝退还押金。

有人或许要问：租赁合同中约定房东有权没收押金，这合理吗？

如果承租人提前解除合同，这对出租人来说是“意料之外”的事。一时找不到新的租户，房屋就要空置，而空置期限，对出租人来说是有租金损失的。所以出租人扣下出租人一个月的押金是合理的。在实践中也会被法院支持。同样的情况，如果出租人提前解除合同，承租人一时之间找不到房屋，或者不得不租下租金较高的房屋，也会给承租人带来损失。因此，上述租赁合同中关于违约责任的约定是对等且合理的。（当然，如果押金金额超过一个月租金，就另当别论）

回到双方的争议，出租人此时要求扣押金，有合同依据吗？笔者认为：没有。

承租人并没有提前解除合同，因此不适用违约责任条款中“必须提前一个月以书面通知另一方”这一约定。虽然不续租的通知是在租赁期限内发给出租人的，但从续租条款就可以知道，租赁期满后通知出租人不续租，不是承租人的合同义务（续租的，才需要通知）。这只是承租人向出租人打声招呼，以便双方可以按时“交还房产及其设备”。何况，承租人同时也表示了“合同到期后”才不续租，也就是说，租赁期限并没有因为这个“打声招呼”而缩短，承租人的履行行为完全符合合同的约定。因此，不应当让承租人承担违约责任。

相反，既然租赁合同中约定“如需继续承租该房产，应提前一个月与出租方协商，双方另外订合同”，这意味着承租人不“提前协商”的默示行为即表示不续租。出租人在没有收到承租人的“协商”要求时起，就知道或应当知道承租人不打算再续约。为了确认这一情况，出租人可以自己向承租人确认一下，或者开始寻找新的租户，以防出现租期空档。否则，因此而引起的租金损失，应当由出租人自行承担。

根据以上分析，笔者用最通俗易懂的文字来总结狭义的合同解除和合同终止的区别：解除需要有人为因素才能实现，而终止只是（到期后）自然终止；解除的结果是缩短履行期限，双方不再履行剩余的合同期限，终止的结果则不改变合同期限。

延伸阅读：出租人遇到这种情况该怎么办？

1、租赁合同的约定要严谨。从上述约定可以看出，该合同少了“租赁满如不续租该如何操作”的内容，没有对承租人不续租的通知义务做出约定，才导致上述结果。当然，非专业人士看不出合同中这些“陷阱”是很正常的，所以有必要让专业人士来处理合同问题。

2、如果合同已经写成这样了，那么出租人宜在租期届满之前自己主动询问承租人。承租人没有明确答复的，就要着手寻找新的租户了。毕竟租金损失可是自己的。

结语：上面这件事可以看出，出租人其实是把违约责任条款中“解除合同”的约定当成了万能灵药，以为有了这个约定，出租人无论是否续租都会提前一个月通知自己，这才非常放心地等到租赁期即将届满都没有发现合同中的问题。这明显就是混淆了合同解除和合同终止的概念。

合同的订立看似简单，网上到处都是合同范本，律师或者法律专业人士的提前介入在有些当事人看来似乎不那么重要。但请谨记：每个人都有力所不逮的领域，专业的事应当交给专业的人来做。