产权人不履行维修义务承租人拒付租金的边界

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产权人不履行维修义务承租人拒付租金的边界

一、案情归纳
房屋漏水、设施失修是租赁纠纷中最常见的问题。承租人报修无果后往往选择拒付租金，出租人则以欠租为由催告甚至起诉解除。拒付租金究竟是正当抗辩还是违约行为？各地法院公开的案例显示，答案取决于维修义务的违反程度与拒付的范围是否相当。

公开案例显示，湖北省黄石市下陆区人民法院审理的一起案件中，年逾七旬的何某租住某公司建设的廉租房，月租六十元，合同到期后未续签书面协议但持续居住并缴租多年。此后房屋天花板渗水、设施年久失修，何某多次报修石沉大海，遂自某年起停缴租金。公司催缴无果后起诉。法官带领审判团队上门开庭，现场勘察房屋状况并拍摄照片视频。法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人未提交证据证明其依约履行了定期检查、及时修缮义务，违反了对租赁物的瑕疵担保义务，影响承租人的正常居住使用，承租人依法享有先履行抗辩权，其未按期支付租金并不构成违约，不仅可请求减少租金或不支付租金，还无需支付违约金。同时，对何某主张的其他设施无法使用的抗辩，因证据不足以证明系出租人过错而非正常损耗，法院不予采纳。

天津市红桥区人民法院公布的一起调解案例则呈现不同结局。王某承租赵某的房屋后发现卫生间顶部大量渗水、墙壁发霉，要求维修遭拒后，连续八个月未缴租金。法官现场勘查确认漏水系房屋建筑年代较早未加装防水层所致，并非他人使用不当，但调解中同时向承租人释明：即使房屋存在漏水问题，占用房屋不付房租的行为也并非合法的维权方式。最终双方达成调解，出租人承诺维修房屋，承租人补缴欠付租金。

辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院公布的案例中，承租人朱某租赁店面三天即发现墙体大量渗水，要求出租人维修未果，自己联系的维修方报价一万多元，双方互相僵持两年。法官释明：出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修并要求出租人负担费用，因维修影响使用的可主张相应减少租金或者延长租期；但承租人在漏水后仍将大量货物堆放店内，未采取适当措施防止损失扩大，对扩大的损失应自行承担相应责任。案件最终以出租人退还部分押金、承租人限期腾退的调解结案。上述案例共同勾勒出一条主线：承租人有权因维修缺失主张减免租金甚至抗辩拒付，但拒付必须与影响程度相当，且不能以拒付代替止损。

二、法律分析
（一）维修义务的规范体系

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。维修义务是出租人适租义务的延伸——第七百零八条要求出租人在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，租赁物自然老化、非因承租人原因出现的损坏，原则上由出租人负责修复。第七百一十三条进一步给出承租人的救济阶梯：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。合同另有约定维修责任划分的，从其约定，但涉及主体结构与安全设施的维修义务不宜由承租人概括承受。

（二）拒付租金的抗辩性质与比例边界

承租人以维修缺失为由停付租金，法律基础是履行抗辩权。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。下陆区法院案例正是将出租人的适租义务与承租人的付租义务置于对价关系中，认定出租人长期不修缮影响居住时，承租人的停付不构成违约。但抗辩权行使必须遵循比例原则：第七百一十三条说的是"相应减少租金"，第五百二十六条拒绝的是"相应的履行请求"，漏水仅影响部分房间或部分使用功能的，拒付全部租金缺乏对价基础；红桥区法院调解中"占用房屋不付房租并非合法维权方式"的释明，针对的正是超出影响范围的全面停付。影响程度达到房屋整体无法正常使用的，承租人还可依第七百二十四条解除合同；租赁物危及承租人安全或健康的，依第七百三十一条可随时解除。

（三）出租人解除权与承租人抗辩的对抗

出租人面对拒付租户，可依《中华人民共和国民法典》第七百二十二条行使解除权，但该条以"承租人无正当理由"未支付或迟延支付租金为前提，并要求先经催告、给予合理期限。若承租人确有维修缺失的抗辩且影响持续，出租人径行起诉解除难以成立；反之，房屋问题已修复而承租人继续拒付，或承租人的拒付明显超出影响范围，则构成无正当理由欠租，经催告后出租人可解除合同并主张占有使用费。双向的对抗结构决定了：维修记录、报修凭证与催告函件，是双方胜负的关键证据。

三、律师建议
对承租人而言：第一，报修必须书面化，通过微信、短信加快递函件双轨送达，写明问题、期限与逾期后果，形成完整的报修证据链，这既是主张减租的前提，也是抗辩权成立的基石。第二，拒付租金要"有证据、成比例"，仅部分功能受损的，可按影响程度主张部分减租，切莫因小失大被反诉解除；拟全面停付前，宜先评估是否已达到整体无法使用的程度，必要时以委托鉴定固定事实。第三，出租人逾期不修的，可依第七百一十三条自行维修，但应先书面告知并保留正规发票，凭票据抵扣租金或另行追偿；同时注意止损，对渗漏先采取关阀、遮盖等应急措施，放任损失扩大的部分不能索赔。第四，与出租人协商的减免方案应落成书面补充协议，避免口头承诺引发二次争议。

对出租人而言：第一，将维修响应机制写入合同，明确报修渠道、响应时限与超时后果，并保留巡查维修记录，证明自己履行了保持适租状态的义务。第二，接到报修后及时处理并书面回告，一时无法根治的应说明原因、给出方案，放任不修将同时触发减租、抗辩与赔偿三重后果。第三，面对长期欠租的承租人，先核查其抗辩是否成立、房屋问题是否已解决，再依第七百二十二条书面催告并给予合理期限，催告留痕后行使解除权才有把握

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